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北上广深房价之所以如此之贵，最关键的因素是政府垄断土地资源供应，人为造成短缺——城市总面积太小，住宅用地占比太小，本该归属于全民享用的公共福利被绑在房子上。未来人口还将继续向大城市集中……

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不是人口太多，而是城市太小

中国三个最大的都市区上海、北京、广州-佛山的建成区面积在全球分列12、13和15位，不仅低于纽约、东京-横滨，而且还低于莫斯科、名古屋这样的都市区。除此之外，中国目前仅有天津的建成区面积高于2000平方公里。

如果同时考虑城市人口规模和建成区面积，目前北上广深的人口密度高于纽约、东京、莫斯科、洛杉矶等城市。（点开大图看）

如果北上广深等城市继续增加土地供应，包括拥堵、污染等在内的“大城市病”必定会得以缓解。但其实，京沪这些大城市，并没有人们想象的那么“大”，它们可以更大。（点开大图看）

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不仅城市小，建房的地也很少

过去二十多年的城市化进程中，各地政府为了吸引制造企业投资，纷纷提供大量低价的工业用地来招商引资，但中央政府又三令五申保护18亿亩的耕地红线。结果是，中国只有0.89%的土地用作城镇建设用地，仅0.3%可用作建设住宅，而在美国这一比例分别为2.7%和1.4%，在日本则是5%和3%。

具体到北京和上海，市辖区城市建设用地占总土地面积分别仅为11.7%和16%，远远低于纽约市和东京都的52.6%和60%；居住用地占全部建设用地的面积则分别仅为28.4%和36%（全国平均是33%），同样远远低于纽约市和东京都的43.8%和60.2%。

很显然，即使在寸土寸金、人口密集的北京和上海，居住用地的比例仍然很低，原本应该盖成住房的土地，被作为耕种、建厂甚至闲置，人为加剧了住房供应的紧张局面。

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高房价背后，是权力对新增财富的掠夺

中国一向有集中资源办大事的传统，政策倾斜使得地区之间发展不均衡，而在城市化过程中出现马太效应，人才流向资源集中的发达地区加剧地区间发展的不平衡。

你在上海市区的陆家嘴买一套房子，和在西藏阿里地区买一套房，买到的一样吗？表面上看，都是一个居住空间，但本质是，你买到了广阔的高薪工作机会，买到了方便在上海看东方医院的便利，买到了子女可能接受更好教育的机会。因此，在购买房屋的时候，实际上是够买工作、医疗、教育等资源，这些资源在中国是十分稀缺的，因为在其他城市根本买不到。

城市化本身是效率提升创造财富的多赢过程，然而做大的蛋糕并不会公平的在资本、土地、技术、劳动之间平均分配，而是看各个要素提供者之间的竞争关系。传统的户籍制度并不能限制人口的自由流动，劳动变得很廉价，而资本和土地却一直是垄断状态，于是社会新增财富主要被资本和土地瓜分掉了。

涉及房地产市场的土地、城市规划、资本等要素不是由市场价格机制来配置，而是由权力配置。由于住房市场的要素非市场化，权力在这个畸型市场中对暴利及财富分配起决定性作用，高房价也就成了这种财富掠夺的转移机制，政府和官员成为城市化的最大受益者，本地居民和最早一批城市化的人群，也不同程度享受到土地升值带来的财富膨胀。

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未来人口、经济继续集中

目前中国人口和经济的聚集度都不足。中国仅有11%人口生活在大城市（人口高于500万的城市），不仅远低于同样地广人多的美国（21%），以及还低于许多发展水平落后于中国的国家，例如马来西亚（22%）、巴西（19%）、墨西哥（17%）、泰国（13%）和菲律宾（13%）等。随着中国经济的进一步发展，无论是经济还是人口，都将进一步向城市、尤其是北上广深这样的大城市集中。

由于住房是生活必需品，价格再高，居民也得想办法来解决居住问题。当农村和小城市的居民进入大城市，为了购买生活必需品的住房，只能把几代人的财富都搭在这个由少数人及权力推高的房价上。

如果社会财富分配机制没有发生根本性的变化，房价仍将是维持甚至拉大社会各阶层之间财富差距的工具。

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